SUPPORTO ALL’ACQUISTO O VENDITA DI IMMOBILE
L’acquisto o, viceversa, la vendita di un immobile rappresenta un passo importante, che si compie in genere pochissime volte nella vita: si crea, inoltre, una situazione che ci coinvolge emotivamente. Per questo è un gesto che non deve essere sottovalutato, bensì affrontato con le dovute cautele: non avere idea di come comportarsi, infatti, potrebbe portare a compiere degli errori che potrebbero rivelarsi anche gravi.
Per affrontare con serenità tale passo, diverse sono le valutazioni tecnico/professionali da effettuarsi e le documentazioni da controllare, valutando singolarmente, caso per caso, su quale sia lo stato di fatto dell’immobile e gli eventuali adeguamenti necessari.
Vedremo tra poco, nella sezione “in pillole”, quali siano i controlli più importanti da effettuare.
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- IN PILLOLE -
In genere i controlli e adempimenti più ricorrenti da doversi effettuare sono quelli che riguardano gli ambiti di:
- Regolarità Urbanistica;
- Regolarità Catastale;
- Regolarità di Classificazione Energetica;
- Regolarità impiantistica, Stato di fatto e di mantenimento dell’Immobile
Particolare importanza rivestono prima di tutto gli aspetti della Conformità Catastale ed Urbanistica: vediamo perchè.
CONFORMITA’ CATASTALE 
Dal 2010, a seguito del decreto n. 78 convertito nella legge n.30 Luglio 2010, nella preesistente legge dei registri immobiliari è stata aggiunto il seguente articolo, 1-bis: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.” E’chiaro, quindi, come la mancanza di tale attestazione renda l’atto nullo, così come è chiaro che la non corrispondenza reale dello stato di fatto con la planimetria depositata in catasto conduca, qualora non si proceda preliminarmente con la regolarizzazione, al rilascio di una falsa dichiarazione da parte del venditore. Il quale, tra le altre cose, potrebbe vedere sfumare la vendita a seguito dei controlli realizzati dagli acquirenti, ad oggi sempre più scrupolosi ed attenti su questo aspetto. Inoltre, anche chi compra potrebbe ritrovarsi in grossi problemi: anzitutto ereditando una situazione di irregolarità. O ancora, ad esempio, in caso di mutuo è prassi da parte delle banche inviare un perito che valuti la regolarità Urbanistica nonchè Catastale della casa prima di procedere alla liquidazione, con tutte le conseguenze che ne possono scaturire in caso di irregolarità.
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CONFORMITA’ URBANISTICA
Diversamente dall’aspetto catastale, che al di là degli obblighi normativi si riferisce in realtà alla valutazione degli immobili dal punto di vista dell’mposizione fiscale, quello Urbanistico è il vero e proprio aspetto che determina la regolarità dell’immobile, ciò che ne concede l’esistenza. Per un edificio, essere conforme alle norme urbanistiche significa avere un titolo di concessione edilizia con il quale lo stesso sia stato realizzato in origine (ex concessione edilizia, ex licenza edilizia, permesso a costruire, concessione in sanatoria alias condono) ed essere conforme al progetto allegato a questo titolo (se nel corso degli anni non siano state mai apportate modifiche all’organismo edilizio). Qualora nel tempo fossero invece state apportate modifiche all’unità immobiliare in questione, oltre al titolo originario questa dovrà essere conforme ai titoli successivamente ottenuti e/o redatti in concomitanza di tali lavori (varie DIA, SCIA, CILA ecc). Qualora questi lavori fossero stati eseguiti senza alcun titolo abilitativo, allora la situazione merita di essere approfondita e risolta (sanata) il prima possibile, ovviamente qualora ricorrano i presupposti per la richiesta della sanatoria. Solitamente, modifiche non gravi che possono essere sanate in maniera relativamente facile sono: abbattimento e/o demolizione di tramezzature, diversa disposizione degli spazi interni, aggiornamento o rifacimento di impianti, e simili. Maggiore approfondimento invece meritano discorsi di intervento che riguardano l’apertura e/o modifica delle bucature ossia porte e finestre (modifiche di prospetto), creazione di diversi volumi e simili, interventi i quali non sempre possono essere agevolmente sanati in relazione a numerosi fattori (zone sottoposte a vincolo, esistenza della doppia conformità di quanto abusivamente realizzato ecc).
Discorso a parte per il Certificato di Agibilità: lo stesso, infatti, per essere rilasciato prescinde non solo dalle norme urbanistiche ma anche da quelle igienico-sanitarie e di sicurezza. Qualora l’immobile non sia dotato di agibilità, la legge non pone un vincolo per la vendita: il trasferimento di proprietà potrà comunque avvenire, ma il nuovo possibile proprietario, posto a conoscenza di questa mancanza, potrà decidere se concludere comunque, o meno. Solitamente, qualora l’affare non sfumasse, ci si accorda per un prezzo di vendita inferiore.
P.s. Spesso può capitare che l’agibilità di un dato immobile sia stata in anni precedenti rilasciata, ma il proprietario attuale non ne è in possesso. In questo caso, si può ovviare in maniera relativamente facile richiedendo l’accesso agli archivi comunali per accedere al fascicolo, in maniera tale da averne una copia.
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CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
Spesso sottovalutata e redatta con eccessiva superficialità, con conseguente rischio di incongruenze, è la classificazione del consumo energetico annuale dell’unità immobiliare (APE, Attestato di Prestazione Energetica). E’ invece anch’essa fondamentale in caso di compravendita: infatti è obbligatorio che la stessa sia allegata all’atto di compravendita da parte del Notaio, con l’obbligo di redazione in capo al venditore.
In particolare ricordiamo gli obblighi del proprietario d’immobile:
a) obbligo di dotazione.Sommariamente, si intende che gli immobili devono avere la propria certificazione energetica, indipendentemente che ci sia o meno un atto di trasferimento di proprietà o una locazione in corso;
b) obbligo di allegazione.All’atto di trasferimento di proprietà dell’immobile occorre allegare l’APE;
c) obbligo di consegna.L’APE va consegnato all’acquirente o al locatario (affittuario), in caso di contratto di locazione;
d) obbligo di informativa.L’acquirente o l’affittuario devono essere informati circa i dettagli della prestazione energetica dell’edificio.
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REGOLARITA’ IMPIANTISTICA
Spesso, soprattutto negli edifici più datati, capita di trovare una situazione di mancanza di conformità degli impianti (elettrico, gas ed idrico-sanitario). Ossia, gli impianti magari sono ancora in buone condizioni ma mancano delle necessarie certificazioni. Dal 2008 in poi, infatti, la legge impone che gli installatori che realizzano nuovi impianti rilascino la relativa dichiarazione conformità. Come ci si comporta per gli impianti precedenti che ne sono sprovvisti? La soluzione è la dichiarazione di rispondenza (Di.ri.): questa certifica, sulla base di un sopralluogo di un tecnico con una provata esperienza nel settore degli impianti (che può rilasciarla), che gli impianti di quel dato appartamento sono conformi alle normative dell’epoca in cui gli stessi sono stati realizzati. Come per l’agibilità, rogitare senza tali certificazioni è possibile ma può generare un deprezzamento al valore dell’immobile, oltre che fungere da deterrente. Può, infine, generare sospetti o limitazioni all’agibilità dell’immobile, la quale per essere rilasciata non può prescindere dalla conformità impiantistica e di sicurezza.
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